赖红波

最近的中国房地产烂尾楼和断供潮事件，让实行了27年的商品房预售制度引起热议。当年，中国大陆借鉴香港房地产“楼花”等经验，引入商品房预售制度（即期房），在1995年正式实施《城市商品房预售管理办法》。预售制度，极大推动中国房地产超规模发展，如中国人均住房面积从40年前不到五平方米，到如今人均达到41.76平方米，基本进入一个不缺房的时代。

当然，预售制度也带来很大的负面作用，房子从原来的居住消费品，逐步增加金融投资属性，包括炒房客出现，并带来房价暴涨，土地和房产价格，过去20年翻四倍，全民性的房价投机也由此而起。中央政府也及时出手，从2016年至今的历次中央经济工作会议，多次提出“房住不炒”，并展开多轮房地产调控。但最近一段时间，烂尾楼引发的按揭贷款断供潮，让更多矛盾焦点都指向期房制度改革。

无独有偶，中国历史上就有过与房地产预售制度一样的尝试。那就是发生在1069年北宋神宗熙宁二年开始的王安石变法（又称“熙宁变法”）。王安石变法是中国古代史上继商鞅变法之后，又一次规模巨大的政治变革运动。当时的北宋王朝“积贫积弱”形势愈演愈烈，内外交困越发严重。现实的危机激起王安石为代表的士大夫匡扶时弊，富国强民的抱负。变法以发展生产，富国强兵，挽救宋朝政治危机为目的，以“理财”“整军”为中心，涉及政治、经济、军事、社会、文化各个方面。

以王安石变法核心举措之一“青苗法”为例，改革初衷是作为当时调节物价“常平仓”的一种补充。所谓常平仓就是丰年粮价低，官府以高于市场价收购粮食，储备在常平仓中；灾年粮食涨价时，再以低于市场价售卖给百姓。“青苗法”更进一步盘活常平仓的资产，在农民青黄不接时，将常平仓里的粮食借给三餐不继的百姓，等到秋天收获季节，百姓再加一点利息还回来。

可以说，青苗法是一次伟大的社会改革，资产经营的思维甚至超越近千年，王安石不愧是改革穿越者。当然，正因为青苗法太过先进，加上执行过程中诸多问题，不断引起朝野纷争，甚至造成社会分裂。最终在改革16年后（1085年），变法黯然落幕。王安石死后，青苗法被下诏废除，他本人也从朝廷变革旗帜沦落为千古罪人。

其实，房地产预售制度以及“按揭贷款”等，和953年前开启的青苗法变革一样，都可以说是一种理财方式，一方面解决现实中住房紧张困境，改善民生生活；另一方面，也能扩大地方政府财政收入，或者说是资产经营的一个手法。通过加大财务杠杆，把原本难以完成的事情提前办好，相信都是谋求民生改善的一种社会进步。区别就是青苗法是一年为期，到期还本付息；按揭贷款可以拉长到30年还本付息。

任何一项改革制度，都有利有弊。从客观效果看，包括青苗法在内的系列变革，一方面给北宋政府带来巨大的财政收入，对富国、强兵有着重要意义，在一定程度上有利于农民；但另一方面，由于青苗法实施过程中，官吏个人意愿及目的、地区差异，包括腐败、制度缺陷等因素影响，又让农民深受其害，未能实现最初“富民”的目的，引发社会对王安石变法的尖锐批评。

同样，最近房地产烂尾楼和断供潮事件，表面上看是资金监管不力的预售制度缺陷，以及风险会蔓延到银行的担心。但真正受冲击的是期房制度本身，越来越多的购房者都开始对期房有一种排斥。然而，市场上90%新房都是期房，个人按揭贷款购买首套房占比高到92%。如果商品房预售制遭遇质疑，甚至促使预售转向现房销售，对大多数房地产商来说，无疑是雪上加霜。历史总是惊人地相似。中国商品房预售制度，正走在何去何从的十字路口。

作者是上海学者