中国特稿:调控松绑迭出 楼市未见回暖

时间:2022-07-17 07:21内容来源:联合早报 版阅读:新闻归类:中国聚焦

中国特稿:调控松绑迭出 楼市未见回暖

今年以来,为“救市”稳经济,中国多地推出各项举措,为房地产政策松绑,但市场恢复缓慢。业内人士认为,楼市调控有所放松后,目前仍未看到预期效果,最大问题还是社会信心不足。

两个月前,中国多地陆续发布稳楼市政策后,广州市民苏立明(化名)决定抛售自己在广东顺德伦教投资的一处房产。

苏立明2017年购入这套住宅,当时正是中国楼市调控与监管力度不断加码之时,根据政策,已在广州拥有两套房的他,不可在当地购买第三套房。

有意投资楼市的苏立明,将目光转向没有限购政策的顺德伦教,以逾246万元(人民币,下同,51万新元),购入一套面积137平方米的住宅。

五年过去,苏立明手中的这套房子一直没有转售,而这五年,也恰好是中国房地产经历重要转折的时期。

在“房住不炒”的总基调下,中国房价不再一路上扬,三四线城市楼房库存压力加大,疫情下的楼市成交更是持续低迷,经济疲软也导致民众购买力不振。

房地产领域 上半年损失惨重

中国国家统计局星期五(7月15日)公布的最新数据显示,中国房地产领域上半年损失惨重,房地产开发投资同比下降5.4%,全国商品房销售面积下降22.2%,商品房销售额减少28.9%;70个大中城市商品住宅价格连续10个月下跌,6月房价较5月下滑0.1%。

房地产市场低迷,预售楼盘“烂尾”情况增加,中国多地近期也发生购房者不惜冒着影响个人信用的风险,拒绝支付“烂尾楼”房贷。

据花旗银行的一份报告统计,由于房地产项目在冠病疫情下长期停工以及房价骤跌,截至7月12日,中国22个城市的35个房地产项目出现购房者集体拒付贷款。

苏立明受访时说,根据房产中介的建议,他手中的这套住宅如今价值约为220万元,这比他当时的入手价格少了20余万元。

投资房产不赚反亏,曾经尝过买房“甜头”的苏立明还无法接受这一点。他坚持以合同购房价格放盘,然而两个多月过去,尽管楼层朝向俱佳,但苏立明的房子乏人问津,中介则一再建议他放低心理预期,下调出售价格。

今年以来,中央多部委密集表态稳楼市,各地纷纷松绑政策。可新政利好频现,楼市热情却似乎未见升温。

在广东佛山一家中介公司从事置业顾问的梁小姐直言,最近楼市让人“很难看懂”——似乎有所回暖,但又好像没有,成交量较之前有所回升,但楼价却继续下滑。

事实上,随着多地下调首套房贷利率,购房者每月的还贷压力已明显降低。

梁小姐说,目前本是刚需购房者入手的合适时机,但市场谨慎态度丝毫未减,如果不是特别低的价格,买家基本上都是持币观望。她的公司最近经手的几套二手房,实际成交价格比今年初还要低。

在广州番禺区从事置业顾问十余年的吴小姐,对市场有着相同感受。

吴小姐所在的区域被称为广州的“卫星城”,大批青年刚需购房群体在这里置业。在她看来,楼市回暖言之尚早,成交量没有上去,“买房的人少,但卖房的人变多了”。

吴小姐认为,目前房地产市场最大问题还是社会信心不足。

她对《联合早报》说,当前经济环境下,购房者对负债置业极为谨慎与理性,部分降价促销的一手楼盘和优质房源可能较受欢迎,但更能体现供求关系的二手房,总体销售状况并不理想,在她所在的区域,可以看到更多年轻人推迟了置业计划。

多年强调“房住不炒” 刺激楼市仍需时间

2016年底召开的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”;隔年,“房住不炒”的定位被写入中共十九大报告。

这些年来,与房地产相关的部门陆续出台涉及房企融资、购房者信贷、价格限制等方面的政策。包括限购、限贷、限售、限价,以及限商的“五限”政策、重点房企融资的“三条红线”、金融机构房地产贷款集中度上限等,都对房地产行业产生深远影响。

在中介顾问吴小姐看来,2018年是中国房价峰值之时,之后便逐渐走向低谷。她指出,“房住不炒”定下了主基调,即打击投机需求,抑制房价过快上涨,回归住房的居住属性。

“房住不炒”成为中国楼市的“紧箍咒”后,此前一路高歌猛进的房地产行业,面临全新的挑战。

在调控政策、冠病疫情等多重因素影响下,房地产行业销售近年整体大幅下滑,曾经的中国第一房企恒大集团去年因资金链断裂发生“爆雷”,其他房地产公司也都面临违约和融资难题。

今年上半年,上海、北京等大城市陆续因奥密克戎疫情,陷入封城或半封城,给经济发展带来巨大冲击。中国政府把稳经济和保就业作为发展重要任务,而“稳地产”对“稳经济”的重要性不言而喻。

为救市稳经济,各地政府纷纷出台新措施,为房地产调控松绑,且“创意”“花样”迭出。这包括买房送工作、实行“房票”安置、一人买房全家帮等。

中原地产研究院数据显示,今年上半年,各地发布房地产宽松政策超过460次,5月和6月均有超100个城市发布稳楼市政策。

在新政刺激下,个别城市以及一些热点楼盘开始回温。不过,三四线城市以及非热点二线城市的楼市,整体仍处于低谷。

广东中原地产项目部总经理黄韬接受《联合早报》采访时分析,本轮房地产调控政策的调整,分城施策还是主基调,即不同城市有不同的放松政策。

他指出,在一些非热点城市,房地产恢复尤其缓慢困难,部分地区已基本上放开全部调控,但都没有达到预期效果,这也说明民众现在对“房住不炒”有了重新认识,认为房地产已不太具备投资属性。

一线城市与热点二线城市政策调整仍谨慎克制

戴德梁行研究院副院长张晓端受访时说,表面上看,市场目前的调整状态与近年楼市调控政策密切关联,包括限购限贷等调控举措、针对房企的“三条红线”、融资端政策等,但实际上,当前的市场压力也受制于宏观经济趋势对需求端的影响。

她说,民众对未来经济发展、家庭收入等方面的预期发生了变化,从需求端影响了市场的信心。

张晓端也称,当市场处于相对活跃状态时,供应会刺激需求释放,但如果供应受到影响,市场活跃度也会大打折扣,中国房地产市场环境近年发生巨大变化,房企债务、资金链等状况一定程度拖累项目开发进程,这些都对市场供应造成影响。

她指出,今年以来,各地楼市政策的调整有利于缓解市场压力,但从调控的具体措施来看,在一线城市与热点二线城市,政策调整仍然谨慎与克制,注重把握尺度与力度,这也是多地纷纷“松绑”政策但市场变动不大的原因之一;活跃市场企稳回升后,才能带动整体市场的回暖。

官方在松绑热点城市的政策时仍然十分克制,这显示政府一再强调“房住不炒”定位下,官方并不希望看到调整政策之后,市场随之快速反弹。

张晓端说,从这个角度看,官方手中其实还有一些办法与工具,只是须要谨慎考虑与拿捏,如何在维持前期调控效果的同时,稳步恢复市场活跃度,避免再次出现过热局面。

本轮房地产调控政策的调整,分城施策还是主基调,即不同城市有不同的放松政策。

在一些非热点城市,房地产恢复尤其缓慢困难,部分地区已基本上放开全部调控,但都没有达到预期效果,这也说明民众现在对“房住不炒”有了重新认识,认为房地产已不太具备投资属性。

——广东中原地产 项目部总经理黄韬

楼市经阵痛洗牌有望回归理性

行业复苏未及预期,中国房地产业仍处于深度调整期。业内人士认为,经过这轮阵痛和洗牌,房地产行业有望回归理性。

广东中原地产项目部总经理黄韬指出,在过去的二三十年,房地产拉动中国经济发展,对GDP增长贡献巨大;近10年间,政府正努力扭转这一逻辑,以促进行业良性循环,因为只有国民经济平稳发展,房地产才可能有良好发展势头。

黄韬认为,这一轮调控将是中国房地产行业的标志性事件,过程难免会有阵痛,且存在改革的深水区,但洗牌完成之后,行业将回归健康与理性的发展轨道。

戴德梁行研究院副院长张晓端指出,一方面,前期市场的确存在持续过热、房价快速上涨的情况,市场要回归理性,抵制投资与投机性需求,回归住房的居住属性。另一方面,市场处于低谷时,正是推动长效机制建设的不错时机,让一些过于严苛、过于行政化的手段慢慢撤出,将利于整体行业的健康发展。

在张晓端看来,中国房地产业目前的供需都相对较弱,而要走出当前的调整状态,恢复市场活力,供需两端都须发力。

她指出,政策方面,国家正支持企业项目收并购,未来有助于市场信心逐渐恢复,缓和供应端的一些问题;在需求面,市场信心很大程度取决于对未来经济的预判,只有经济预期进一步明朗化,才能提升民众对置业的信心。

张晓端说:“房地产是国民经济的支柱产业,这个地位不会改变。”她相信,稳经济才能稳定市场需求,而稳地产之后,才能托底支撑经济增长。

对于中国房地产行业的下一步走势,黄韬认为,尽管目前恢复趋势比较缓慢,但今年第四季度或有明显好转,秋季中共二十大召开后,预计也会促进市场回暖,楼市成交量有望增加,市场逐渐复苏。

他认为,经历本轮房地产调控,未来中国楼市将进一步分化,楼市回归居住属性的同时,一些较为高端、能够突出住房品质的住宅还是会有升值空间,但这一类型住宅仅限于小范围,且投资成本非常高,某种程度上将会是“富人的游戏”。

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